「収納は専有面積の六%あれば大丈夫」というが、収納力は面積のほかに合同きしという重雪も装素かあって、そのうえ導き出される(容積)というモノサシを無視した基準など何の意味もない。
床スラブの厚さにしても「二一cm以上あれば問題ない」というが仕上げ材が性能の悪いフローリングだったらどうしようもないし、そのフローリングにしても遮音度を表す「上４５を確保すれば安心」かといえば、やはりそんなことはないわけで、コンクリートに直張りしていたらせっかくの遮音性能も台無しなのだ。
とにかく一事が万事この調子で、スペックというのはそれ自体がどれだけ優れた数値を叩きだしていても、使われ方によっては一〇〇%の性能を発揮するわけではないのである。
マニュアルの普及は確かに消費者の住宅性能への関心を高めたが、一方でスペックを巧みに使ってコストダウンをはかるための有力な方便を住宅・マンション業者に与えてしまった。
マニュアルチェックで「O」や「◎」がたくさんつけられるマンションは高品質のマンションだと勝手に消費者が思い込んで喜んで買ってくれるわけだから、業者にしてみればこれほどオイシイ話はない。
マニュアルの「O」や「◎」の基準を逆手にとってせっせと建築コストの削減に励んでいるのが、いまの住宅・マンション業界の実情である。
そして売るときは、「最近のお客様は品質に対してたいへん厳しい目をお持ちでいらっしゃいます。
このマンションはそのお客様の厳しい目でご覧いただいても十分にご満足いただける確かな品質をご用意させていただきました」などとしゃあしゃあといってのける。
いまはもう「いずれ買い換えすれば儲かります」などといって売れる時代ではない。
資産性より利用価値、転売より永住志向の時代だ。
そこでのキーワードは立地を含んだ「品質」に尽きる。
当然、消費者もそれを基準に住宅を選ぼうとする。
そこに仕掛けられた落とし穴がマイホームのチェックマニュアルなのである。
「ちゃんとした消費眼をおもちだ。
お目が高い」などとチャホヤされ、ついその気になって舞い上がってしまうと、とんでもない物件をつかまされる恐れがある。
とにかくスペックの性能表示だけ見ていたのではほんとうの品質など絶対にわからないような危ないつくりのマンションが増えている。
しかもそれがバレるのは最低でも一〇年以上先で、その頃には「部品の劣化や老朽化のせいだ」といってうまく逃げられるようになっている。
その後どうなろうが知ったことではない。
無理もない。
何しろいまの住宅・マンション業界にはいつ潰れてもおかしくないような会社がゴロゴロしている。
つまり一〇年先の心配などしてもしかたがないし、するだけ無駄だ。
今日日、明日をどうするかで精一杯の会社に、「老後の暮らしを考えたらやっぱり持ち家でなきやね」と、四〇年、五〇年先の人生を託すというのは、考えてみれば相、I上に恐ろしい話である。
設計事務所に勤める知人は「いま売られているマンションの七〇%は、オレなら絶対に買わないシロモノだ」と断言した。
危ない物件が三〇%なら、まもともな物件に出会う確率の方が高いが、七〇%となれば、カスをつかまされる確率の方がずっと大きいわけで、とにかく現状はエライことこなっているようだ。
顧客の損金を使い込んだ挙げ句、強盗に見せかけて殺害した呆れた都市銀行の行員がいたが、いまやこの団の労働モラルは相当に危ない領域へ入りつつあるというのが私の理解だ。
現場施工を請け負っている労働者の技量やモラルの低下はどうしようもない。
これからは一度マイホームを買えば、おそらくそこに一生住むことになる。
取り返しのつかない「一発勝負」に出るからには絶対に失敗は許されない。
三〇〇〇万円台の物件でも利息も含めた支払総額は五〇〇〇万円を超える。
住宅購入は人生最大の投資である。
投資であれば、当然リスクをともなう。
だが戦後の住宅神話は、日本人にそのリスクを突きつけることがなかった。
何しろマイホームは、買えば誰でも儲かるリスクなき超オイシイ投資だったからだ。
しかしこれからはそうはいかない。
リスクを甘く見て、ホイホイ買いに出れば、それこそ人生の七台を根こそぎやられる恐れがある。
マイホームの購入を検討している人は、いま丁度、家を買うことの意味をよく考えた方がいい。
そのうえでやはりどうしてもマイホームがほしいという人は、買う前に住宅投資のリスクを徹底的に拾い集めて万全の危機管理を行うことである。
そのための参考になればと以下に思いつくまま危機管理のポイントをまとめてみた。
無論、これはチェックすべき危機管理のすべてではない。
ほんの一例である。
また買い換えが難しい現状では市場の主役は一次取得者にならざるを得ない。
そのためここではマンションを中心にまとめてある。
それらの点を含んだうえで利用していただければ幸いである。
怪能・品質・立地編物件の見極めをどうすればいいか1LDK～3LDKまで複数タイプが混在する物件は要注意1LDKに住む人と3LDKに住む人とでは所得や年齢、家族構成などにかなり差がある。
このため個々の意識や生活習慣にもズレが出てくる。
マンションでは管理規約を見直すにしても修繕上事を実施するにしても居住者の合意のもとでないと行うことができない。
間取りタイプの混在するマンションでは意見がまとまらず、維持管理に支障をきたす場合が少なくない。
(2〉雁行型マンションは修繕コストがかさむ雁行型は一戸一戸の部屋を少しずつズラしてあるタイプで、見た目がいいのとプライバシーが保てるためけっこう人気がある。
しかし通常の栢型タイプに比べて外壁面積が増えるためその分、タイルや塗装などの外壁修繕などのコストがかさむ。
また雁行型は箱哩に比べて入角部分が多いため地震に弱いといわれる。
(3)モデルルームのバラの花(売約済)は信用できないモデルルームのバラの花は信用ならない。
実際には売れていなくても「こんなに売れてるんです。
早くしないといい部屋はどんどん売約済になっちゃいますよ」と客にプレッシャーをかけ、放っておくと売れ残ってしまいそうな人気薄の物件に客を誘導している可能性がある。
バラの花がついているところを「この場所がいいんだけどなあ」などといってみる。
「ここならまだ何とかなるかもしれませんよ。
約束ですからね」といった返事は本当はまだ売れてない証拠。
次項の抑選方式と同様の事実上のハメコミ営業だ。
抽選方式の販売物件はご用心「お客様のご希望の物件は倍率が高く、当たる確率が低い。
その点、お隣の部屋なら穴場で確率が高い」などといって人気の高い部屋から人気薄の部屋に客を誘導してハメ込む。
そのために高倍率の部屋の欠点を強調し、人気薄の部屋の長所を過大に持ち上げたりする。
抽選登録の前に電話をしてきて「お客様だけ特別」といって人気薄の部屋を「実は穴場」と勧めたりする。
営業マンにしてみれば、全室に客がつかないことには営業成績につながらない。
特定の部屋だけ抽選倍率が高くても何の評価も受けないからだ。
売れ残り物件をつかまされると入居者の負担が増すバラの花がいっぱいついていたのにいざ入居してみたら四割も売れ残っていたー。
最近は過剰供給からこういう事例が増えている。
売れ残り物件があるとその分の管理費や修繕積立金が不足する。


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